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        直击业绩会 速读房企“半年鉴”
        发布时间:2021-09-24
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        来源: 未知

          “三道红线”压力下,上半年开启的“集中供地”又给了房企新的考验,如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡,成为了各家房企面临的重要课题。

          在这谨慎前行的半年中,房企的业绩究竟如何?调控频发之下,各家策略又会做出怎样调整?本期从业绩会入手,选点勾勒房企半年“画像”。

          8月25日,龙湖集团(下称“龙湖”)披露了2021年中期业绩公告,与中报一起公告的还有董事会的扩容。

          39岁的陈序平被委任为执行董事,董事服务合约于8月25日生效,为期三年,陈序平的加入也让龙湖董事会的执行董事由4人增至5人。

          今年7月,龙湖进行了组织架构调整,集团副总裁、原龙湖成都公司总经理陈序平,被任命为地产航道总经理,兼任地产航道市场营销部总经理。这位2008年加入龙湖的仕官生13年里一步步由基层走到核心管理岗。

          陈序平的升任在董事长吴亚军看来是“管理层进一步年轻化”。她说,人才培养和梯队建设是龙湖一直在做的事情,而据CEO邵明晓透露“今年龙湖会加大招聘力度,计划招1300-1500名仕官生,1万名本科生,进一步培养未来的业务骨干和管理层”。

          上半年,龙湖实现营业收入606.2亿元,同比增长18.5%;归属于股东的核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%。首席执行官邵明晓表示,“管理层有信心核心净利每年保持15%-20%的增长,无限接近20%。”

          上半年龙湖毛利率27.7%,相较去年同期下滑3.1个百分点,去年底龙湖毛利率降至29.3%也是其近年来毛利首度回落至30%以内。

          首席财务官赵轶表示,毛利率下降属于行业趋势,“限价的大环境下,行业毛利回到合理区间,龙湖从去年30%的毛利率降到27%,销售毛利率从27%降到23%,亦属于一个合理的区间。”在他看来毛利下行并非负面,“可以让行业能够更加稳健和持续地发展”。赵轶认为,未来龙湖的销售毛利会保持在20%-25%,综合其他业务整体毛利率水平会在25%以上。

          销售方面,前6个月龙湖合约销售额1426.3亿元,较上年同期增长28.4%;销售总建筑面积826万平方米,较上年同期增长26.2%,销售单价17272元/平方米,较上年同期微增1.8%,回款率依然保持在90%以上。

          1426亿销售额对照全年业绩目标来看,完成率为46%。邵明晓表示,有信心完成3100亿元的年度目标,“龙湖的可售存货约为4700亿元,整体去化率66%即可完成,未来几个月的铺排和准备还是非常充分的”。

          赵轶介绍称,目前在售的63个城市中,有九成以上销售来自高能级城市,其中一线%。

          从销售区域来看,长三角、西部、环渤海依然是支柱区域,上半年销售额依次为393.8亿元、323.8亿元、346.5亿元,占比27.6%、22.7%、24.3%,华南和华中地区由于进入较晚,占比率相对较低,分别为15.2%和10.2%。

          赵轶透露,截至6月底,龙湖已售未结的销售额为3753亿元,对应面积2200万平方米,这也为其未来业绩埋下基础。

          上半年,龙湖新增53幅地块,总建筑面积1292万平方米,权益面积723万平方米。从获取方式来看,41个项目来自于招拍挂,占比三分之二,12个项目来自收并购,上述55幅地块中20块来自于集中供地城市。截至6月底,龙湖土储合计7717万平方米,对应权益面积为5367万平方米。

          邵明晓对于上半年龙湖在拿地端的表现颇为满意,他直言,回过头来看做得“非常漂亮”。

          “漂亮”的点在于“保持克制,没有多拿,所有项目净利率都能达到12%”。TOD已经成为龙湖拿地竞争力所在,邵明晓坦言“上半年所拿地块基本都和TOD相关所以才会有一个比较理想的利润率”。此外,增大合作也是龙湖不拿“贵地”的秘诀,上半年其拿地权益比降至56%,赵轶表态“全年权益比会保持在70%左右的水平”。

          前6个月,龙湖用完了“绿档”享有的15%有息负债增速,同时其在手现金也处于994.7亿元的历史高位,似乎已经为即将到来的二轮供地做好了准备。

          在邵明晓看来下半年土地市场的机会已经开始出现,龙湖会进一步补仓,但他重申平稳和主动的投资节奏,“不会因为饭好吃,就把自己吃撑”。

          截至6月底,龙湖已开业商场建筑面积为524万平方米(含车位总建筑面积为672万平方米),整体出租率为97.8%;冠寓已开业9.4万间,整体出租率为94.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.5%。

          邵明晓透露,冠寓今年上半年收入近10.7亿元,全年收入约为25亿元,今年将开始盈利。

          财务方面,上半年龙湖有息负债1918.2亿元,在手现金994.7亿元,净负债率(负债净额除以权益总额)为46.0%,剔除预收款后的资产负债率为68.3%,一年内到期债务为181.4亿元,占总债务比例为9.5%,剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍,“三道红线”维持“绿档”。

          财务端的稳健也继续着龙湖在融资端的优势,上半年其平均借贷成本为4.21%,相较去年底下降近20个基点,平均贷款年限为6.18年。

          上任两个月后,中梁新联席总裁何剑出现在8月25日召开的中期业绩会上。负责投资事宜的他透露了公司下半年拿地策略,不拿高成本项目、坚持多元化拿地是主基调。

          “这样可以分散集中供地带来的竞争压力。”何剑表示,在既有布局下,公司将选择市场基础好的区域长期深耕,保障安全与利润。

          与何剑一同出席业绩会的还有中梁董事长杨剑、联席总裁陈红亮、首席财务官兼公司副总裁游思嘉、资本市场与投资者关系总经理兼公司秘书杨德业。

          上半年,中梁拿下了67个土地项目,总建筑面积在790万平方米左右。土地投资总额约408亿元,来自集中供地政策的二线%,其他二线%,三四线%。

          据管理层透露,中梁的拿地权益比在55%左右,即权益拿地金额约224.4亿元,“公司拿地销售比保持在40%的红线月末,公司实现合约销售额950亿元,同比增长40.3%,完成全年销售目标的53%。按此销售额计算,中梁上半年拿地额度为380亿元”。

          推动多元化拿地的中梁意欲在下半年提升与行业头部及地方龙头企业的合作。事实上,合作开发这一模式在该公司近年的发展中颇为常见,其少数股东权益占比也在不断攀升。

          2019年、2020年期间,中梁少数股东权益占比分别为58.2%和63.9%。截至6月末,公司上半年的少数股东权益较去年末增长17.13%,在权益总额中的占比也提升至66.5%。

          对此,游思嘉在会上称,公司本质上以长三角为发展中心,这一区域的合作力度比包括珠三角在内的其他区域要高得多,“长三角地区的买地模式一般都是以招拍挂或者是收并购为主”。

          其坦言,上市以来公司股权融资较少,随着未来的利润结转,母公司拥有人应占权益的占比会慢慢提升至55%左右。

          《国际金融报》记者注意到,2020年上市房企新增土地的平均权益占比为65%。尽管公司今年上半年的新增拿地权益比低于该指标不少,但中梁管理层自信表示,在长三角企业中,公司上半年55%的新增拿地权益比已经处在平均水平之上,“集中供地中拿地的房企权益比都很低”。

          根据中银证券601696)研报,上半年22城首批集中供地的楼面均价为9993元/平方米,较去年增长20.7%;平均溢价率15.3%,较去年提升了1.6个百分点。

          对于即将到来的第二批集中供地,游思嘉表示目前还有待观察,“预期会没有第一批这么激烈。”其称,公司对集中供地城市的依赖度并不高,利润所受影响也不算大。

          行业整体毛利率下行的背景下,中梁上半年的毛利率进一步下滑至20.8%,较2020年同期下降约2个百分点,公司将这一现象归咎于期内交付物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高。“未来中梁将通过经营管理对冲行业利润空间下降的趋势。”何剑如此说道。

          受毛利率下降影响,公司上半年的归母净利润同比增幅为营收的一半。报告期内,公司营收同比增长38.45%至329.06亿元,对应归母净利润为13.82亿元,同比增长14.61%。

          谈及债务融资问题,游思嘉透露,中梁已经准备好下半年的还款额度,“预期在今年年底,公司境外‘364票据’将减少2亿美元,并在12个月以内将其存量规模从目前45%左右降低到25%”。

          商票方面,截至6月末,中梁的商票规模较去年底的6亿元减少至4亿元。公司同期有息负债为546亿元,较2020年的541亿元略有增长。

          “三道红线”来看,中梁目前剔除预收款后的资产负债率为79.3%,净负债率为56.1%,现金短债比为1.2,维持“黄档”。

          8月24日,碧桂园在线年中期业绩会,出席高管依旧是总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君组成的“铁三角”阵容。

          作为行业观察天花板的一个风向标,外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外,还有在政策叠加下地产调控进入深水区,这家数次踩准节奏的房企将如何应对当前形势;在行业危机事件频发之下,这家龙头房企要怎样进一步构筑自己的安全边际。

          莫斌总结了当前环境下的确定性因素“城镇化发展越来越快,中国经济发展确定性强,房地产市场会永远存在”。在此背景下企业应该怎么去做,他给出了自己的答案――三个“不动摇”,即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率和货值转化率不动摇。

          一片数字矩阵下,这家告别粗放式发展的房企对于未来的思考和提前布局正在通过财务、营销、投资等各个环节开始显现。

          上半年,碧桂园实现营收2349.3亿元,相较去年同期上涨27.0%,从收入构成来看,97%来自房地产开发,3%来自建筑及其他分部。

          相较于营收的增幅,碧桂园整体的毛利、净利增长不如预期。上半年462.84亿元的毛利同比增长3%,净利润224.2亿元,相较去年同期提高2.3%。对应毛利率19.7%,净利率9.5%。

          这也是近几年碧桂园的毛利率和净利率首次回落到20%和10%以内,2018年-2020年三年间,其毛利率分别为27%、26.1%、21.8%,对应净利率依次为12.8%、12.6%、11.7%。

          对于毛利何时回升,程光煜给出的答案是“明年年中至年底是毛利水平的转折点”。其进一步表示,“2020年项目销售毛利是低点,2021年开始步入上升通道,由于销售结转需要一年多的时间,所以会有时间差。”2020年和2021年获取的项目当期销售毛利率在20%-25%之间,让他自信后面一段时间毛利水平将逐步改善。

          上半年信贷收紧,按揭贷款周期拉长,伍碧君坦言,贷款周期从35天、40天变为60多天,导致其回款率同比下滑1%。即便如此,由于2020年起碧桂园推行全面预算管理和现金流管理,对销售回款和现金回笼的重视让其回款率始终保持在高位。

          前6个月,碧桂园权益销售金额为3030.9亿元,权益销售面积约3451万平方米,以此计算权益销售均价为8783元/平方米,相较去年同期的8381元/平方米单价,每平方米上涨402元。期内权益现金回款2727.9亿元,回款率90%,这也是其连续6年回款率维持在90%以上。

          克而瑞数据显示,上半年碧桂园合约销售额为4264.2亿元,领先第二名700亿元左右。以此计算,其权益比约为71%。

          莫斌在会上强调了区域裂变给碧桂园经营效率带来了提升。去年碧桂园进行了四次裂变整合,目的是要求各个区域缩小管理半径,下沉市场,聚焦深耕。投射到经营端,项目平均开盘时间提前了36天,97%的项目年化资金回报率超过25%,项目周期净利率平均提高1个百分点。

          集中供地将房企此前分散的投资行为聚拢到一起,同一刻度尺下也有了更为直观的比较。

          上半年,碧桂园新增219幅地块,对应权益地价884亿元,权益占比85%。以此计算,权益拿地销售比为29.17%,较网传监管层要求的40%尚有一定空间。

          29.17%相较去年33%的拿地销售比回调近4个点,但投资拿地却更集中也更高效。

          从拿地方式来看,上半年多元化拿地面积占比51%,超过招拍挂成了碧桂园最主要的拿地方式,相较去年底的35%提升16个百分点,多元化拿地最直观的结果在于高达4倍的货地比保证了项目未来利润空间。

          集中供地的22个城市中,碧桂园在上海、北京、广州、武汉等9个城市斩获14幅地块,对应权益地价为171亿元,其中重庆、郑州、武汉等多个城市是底价摘牌,总体溢价率仅为7%。对于《国际金融报》记者提出的上述14幅地块的利润测算,程光煜预估周期利润率在10.5%左右。7月,碧桂园拿地权益代价约为220亿元,前7月累计达1100亿元,他说,下半年碧桂园会继续按照预算安排去推动投资节奏。

          也是7月,碧桂园将上海、东莞设为一二线市场试点城市,至于集团对试点城市提供的支持,程光煜对《国际金融报》记者表示,各地政府因城施策,除了投资标准和产品设计外,碧桂园也会相应的采取不同政策。

          截至6月底,碧桂园的权益可售资源约1.69万亿元,另有基本锁定但尚未签约的潜在的权益可售资源约4900亿元,合计约2.2万亿元,莫斌说“可维持未来3年以上的销售需求”。

          报告期内,碧桂园可动用现金余额约为1862.4亿元;总借贷下降至3242.4亿元,净借贷比率49.7%,相较去年底下降了5.9个百分点;平均融资成本也较去年底下降17个基点至5.39%。

          对照“三道红线”来看,上半年碧桂园净负债率49.7%,现金短债比1.9倍,剔除预收账款的资产负债率78.5%,踩中一条红线,继续保持“黄档”行列。

          碧桂园似乎依然在按照其既定节奏前行,并不急于让这道红线翻“绿”。伍碧君重申,“我们还是会按照之前的计划,在2023年6月份之前成功降‘绿’。”她说,目前集团的有息负债是进一步在下降,同时经营状况没有受到很多的影响,维持一个比较稳健的情况。

          相较于董事局主席林中、CEO林峰、执行总裁陈东彪、CFO杨欣等老阵容,今年2月刚加盟旭辉的韩石是这场业绩会的新面孔,韩石现身的背后是旭辉商业板块的提速以及旭辉在这个新赛道的规模突围计划。

          林中在开场着重介绍了旭辉商业,他希望“通过品牌引领来实现双轮驱动规模化”。作为旭辉未来几年重点战略方向之一,旭辉对商业的规划是2021至2023年租金增长率维持50%以上,2023年租金收入超20亿元。

          上半年旭辉商业领域的租金收入超4亿元,期间新获取4座综合体,总运营收入超5.19亿元,在营的商业项目为9个。由于下半年还有4座新的综合体开业,林峰表示“原计划今年收入是9亿元,现在看有希望做到10亿元”。

          回到整体业绩来看,上半年旭辉实现营收364亿元,同比增长58%;毛利约75.25亿元,较去年中期增加27.5%,虽然利润上涨,但旭辉的盈利能力却在下滑,期间毛利率20.7%,同比下降近5个百分点。

          林峰对《国际金融报》记者表示,毛利率下降是行业趋势,主要因为“2017年、2018年拿的低利润项目进入结转期”。在政府限价不放松的背景下,林峰预判,“未来行业毛利率会进一步下降,常态化的区间在15%―20%之间,优秀企业的净利率在8%到10%。”他还说“旭辉在未来会努力做到8%―10%的行业中等偏上净利率水平”。

          在林峰看来,利润率回升的周期会非常缓慢,因为利润率在这个区间才符合中央“三稳”的政策导向。

          林中补充称,房地产行业已经过了暴利时代,行业利润率降低是发展的必然阶段。至于拐点的出现,在林中看来,“2017年、2018年一些低利润的项目对不少大型企业来说已经消化完成,行业2019年到2021年投资质量明显优于2017年、2018年,明年随着2019年和2020年的项目进入结转这一情况会有所转变。”基于此,林中预判“行业毛利率明年底见底”。

          上半年,旭辉实现合约销售额1362亿元,同比增长68.6%;对应的合约销售面积为797.33万平方米,销售均价17100元/平方米,回款率超90%。林中称,“去年受疫情影响,同期基数较低,所以上半年房企的销售同比去年增幅都很大。”他判断下半年一二线城市市场会比较好,三四线城市市场会走弱。

          从区域分布来看,长三角依然是旭辉的业绩重镇,销售金额占比45%,环渤海、中西部和华南则分别为23%、20%和12%。对照全年2650亿元的目标来看,上半年完成率为51.4%,林峰称“下半年准备了充足的货源,有2600亿元的可售货值,其中53个新项目,有信心完成全年目标”。

          投资端,上半年旭辉新增43个项目,对应计容建筑面积772万平方米 ,新增权益地价277亿元,新增可售货值1279亿元。

          对于监管要求的投销比不超过40%,旭辉要如何应对,林中给出了四个方面的措施。第一是盘活资产,快速销售减少库存;第二是盘活土地储备,加快土储滚动开发,不需要长期土储,计划将土储周期提至两年;第三是抓经营效率提升,更要提高土地、资金和人的全要素生产率;第四是改变投资策略,希望在市场好的城市拿更多周转快去化快的项目,避免进入市场不好的城市,减少拿大型项目,旭辉倾向于拿中型销售较快项目。

          杨欣补充称,“旭辉将在负债端严守投资纪律,权益后土地支出占销售比例不超过40%。”同时在预收端围绕快计划、快周转、快回款,力争做到新开盘项目去化率70%,回款率保持在90%以上,通过这些措施来支撑“绿档”的达成。

          截至6月底,旭辉的净负债率为60.4%,现金短债比2.7,仅剔除预收款的资产负债率72.1%一项超过监管要求,林峰对于旭辉的转“绿”也给出了明确的时间指引“今年底可以达标”。

          报告期内,旭辉的加权融资成本为5.1%,相较去年底减少30个基点,平均债务账期达到了历史最长的4.6年,林峰称,力争在年内有机会降到5%以内的综合融资成本。

          权益一直是旭辉发展路上绕不开的话题,对于上半年过高的少数股东权益,杨欣总结旭辉现有的合作伙伴大体分为长期战略合作、资源互补和财务稳健型三类。“第一次集中供地以后,行业合作的紧密度是有所加强的。随着第二批集中供地政策有所优化以后,我们还是会持续提升旭辉的并表,提升旭辉在所有联合营项目当中的股权比例”。未来三四年,杨欣透露“希望旭辉的并表比和权益比都提升到70%左右”。

          2018年,时任绿城中国行政总裁的张亚东曾公开表示:“给我们三年时间,一定会把各项指标调整好。”

          8月25日,绿城中国((下称“绿城”)召开2021年中期业绩发布会,业绩超预期。

          2021年上半年,绿城实现营业收入361.35亿元,同比增长51.2%;毛利79.35亿元,同比增28.32%;归属股东净利润24.18亿元,同比增15.4%。

          截至2021年6月30日,取得总合同销售额1717亿元,同比增长88%,全年目标完成率55%。其中,自投项目的合同销售金额约1369亿元,同比增长107%。而归属于绿城集团的权益金额713亿元,同比增长87%。

          此外,轻资产代建管理项目实现了稳步增长,合约销售面积239万平方米,合约销售金额348亿元,同比增长39%。

          目前来看,绿城下半年总可售货源1411万平方米,其中自投项目904万平米,代建项目507万平方米;可售总金额3090亿元,其中自投项目2312亿元,代建项目778亿元。

          据绿城中国执行董事、副总裁李骏预计,公司全年销售额将会较大幅度超过年初制定的3100亿元目标。

          持续深耕一二线城市、扩展五大城市群的战略,为绿城持续稳定发展提供了强劲的动能。

          2021年上半年,绿城于31个城市新增项目67个,一二线%,主要集中在杭州、宁波、西安、北京等城市。从区域分布看,长三角作为战略深耕地,新增货值占比50%,绿城在长三角区域的市场份额与行业地位进一步巩固。

          在总土储方面,截至2021年6月30日,绿城共有土地储备项目251个,总建筑面积6034万平方米,权益面积3495万平方米,总可售面积4048万平方米,权益可售面积2336万平方米。其中,一二线城市的土地储备总可售货值占比达74%,为未来增长和发展提供了良好的动能。

          绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示:在调控密集和市场下行的双重压力下,绿城将继续保持投资定力,提高投资标准,保持稳健参与;在城市布局上,将坚持布局35个核心城市;在项目选择上,坚持布局城市的核心板块;同时,还将继续拓宽收并购、产城融合、合作开发、城市更新等多元化拓展渠道,多方面、全方位保障投资项目的质量。

          通过优化组织管控,强化一线赋能,落实标准工期,加强现场管控等举措,绿城整体运营效率稳步提高。期内,从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月,分别同比提速10%、8%、14%及6%。人均销售额同比增长51%至人民币5321万元。

          被问及公司下一步在运营方面有什么提升的动作时,李骏表示,当下面临的行业形势,挖掘和提升周转效率,向经营要效益,是房企生存、发展的基本要求。未来,绿城将通过落实一城一策、强化投营一体、深耕复盘总结、深化全维保障等一系列措施持续提升运营能效。

          绿城中国董事会主席张亚东认为面对当前房地产行业调控的大背景下,最大的特点就是行业的分化,表现在市场布局的分化,产品的分化,企业的分化和资金供求端的分化。

          “行业的分化对绿城来说是机会,绿城会结合行业大势,谨慎乐观,不错过发展机遇。”张亚东说,“这是前三年积累的结果,也是未来发展的动力。”

          公告表示,面对行业新挑战带来的新机遇,绿城中国将努力延续增长势头,坚守卓越品质,深化精益运营,提升管理效能,推进组织变革,努力成为有特长且全面发展的优等生。

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